Quiero comprar una casa hipotecada, ¿qué debo saber para no tener problemas?

Comprar una casa es, quizá, una de las decisiones más importantes de una persona o de una familia. En Ecuador hay cientos de proyectos inmobiliarios que ofrecen viviendas con precios entre USD 50.000 hasta más de USD 500.000, dependiendo -entre otras cosas- de la ubicación, metros cuadrados de construcción y amenidades.

La Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Pichincha (Acbir) explica que la mayoría de personas buscan su asesoramiento para comprar una casa nueva o que esté libre de una hipoteca. Pero, sí hay casos en los que acuden porque planean adquirir una vivienda hipotecada.

Juan Carlos Calderón, corredor de bienes raíces y miembro de la Acbir, dice que comprar una casa hipotecada no representa un problema, aunque recomienda tomar en cuenta algunos aspectos para que la operación se realice sin contratiempos.

Recomendaciones para comprar una casa hipotecada Guía de cumplimiento y verificación legal para compradores

📝 1. VALIDACIÓN DE PAPELES HABILITANTES

Antes de avanzar, es estrictamente necesario comprobar la situación legal del inmueble:

Escrituras a nombre del vendedor: Es vital verificar que las escrituras se encuentren debidamente registradas a nombre de quien está vendiendo la propiedad. Certificado de Gravámenes: El inmueble debe contar con este documento actualizado para descartar impedimentos legales ajenos a la hipoteca.

🔍 2. ESTADO CLÍNICO DE LA HIPOTECA

No asumes compromisos a ciegas. Es imprescindible que exijas transparencia absoluta en dos factores:

📌 Saber en qué estado está la hipoteca: Conocer si la deuda se encuentra al día, refinanciada o presenta retrasos con el banco. 💰 Cuánto debe la persona: Saber la cifra exacta y actualizada del saldo pendiente que el vendedor mantiene en la entidad financiera.

📊 3. LA DISTRIBUCIÓN DE LA VENTA (REGLA 70/30)

⚠️ El vendedor debe haber pagado, al menos, el 70% de la hipoteca. El 30% restante se tiene que destinar de manera obligatoria a cerrar la deuda con la entidad financiera para liberar la propiedad.

"Lo primero que deben hacer las personas que quieren comprar una casa hipotecada es contar con un asesor. Él se encarga de que el comprador y vendedor tengan todos los papeles habilitantes para la venta", explica Calderón.

Agrega que es imprescindible "saber en qué estado está la hipoteca y cuánto debe la persona en la hipoteca. También es importante que las escrituras se encuentren a nombre del vendedor y que cuente con el certificado de gravámenes".

El Municipio de Quito detalla que este documento indica quién es el propietario legal de la casa y revela si la propiedad tiene deudas, cargas, embargos o limitaciones legales.

Además, Calderón señala que hay otros aspectos menores que los interesados no deben dejar pasar por alto. Pone como ejemplo: el certificado de haber pagado todas las alícuotas, si la casa es parte de un conjunto habitacional.

La 'ley' del 70-30

El asesor inmobiliario señala que lo ideal en este tipo de operaciones es que la casa hipotecada cumpla con lo que se conoce como la la 'ley' del 70-30. "Esto quiere decir que el vendedor del inmueble debe haber pagado, al menos, el 70% de la hipoteca. El 30% restante debe destinarse a la entidad financiera para que se cierre la deuda".

Calderón dice que este punto debe constar en la promesa de compraventa que firman las partes. "Generalmente, en una de estas transacciones, el vendedor pide el 30% de precio de la vivienda. Ese monto debe ir directo al banco para que se levante la hipoteca", insiste.

Señales de alerta

Si bien comprar una casa hipotecada no debería representar mayores problemas, hay señales que indican que es mejor no entrar en ese negocio, estas son:

- Cuando una casa tiene doble hipoteca. - Cuando el vendedor no ha pagado, al menos, el 70% de la hipoteca.

En el primer caso, Calderón señala que "si el inmueble tiene dos hipotecas se complica porque en medio suele haber dos entidades bancarias y hay muchos documentos por revisar".

Mientras que en el segundo caso, comenta que "es importante que haya pagado el 70% de la hipoteca y que no se haya atrasado en las cuotas porque eso es una muestra de que todo está en orden".

Finalmente, Calderón reitera que el comprador debe asegurarse que el banco libere la hipoteca para que su nueva casa quede lista para habitar.

Fuente: Primicias